Af Mikael Kristensen og Anders Nørgaard
Den 13. januar afsagde Østre Landsret dom i en principiel sag om stråmandsudlejning. Sagen har principiel betydning for lejere og udlejere landet over, og den kan også blive et brændbart politisk spørgsmål, nu hvor Nørgaard har tabt sagen.
Den tidligere lejer Anders Nørgaard tabte 27. januar 2009 boligsagen i Retten på Frederiksberg, men ankede dommen og fik herefter bevilget fri proces efter retsplejelovens paragraf 329, og der er nu faldet dom i Østre Landsret, hvor dommen fra byretten blev stadfæstet. Dommen som er principiel, tillader desværre udlejere at benytte konstruktionen ”stråmandsudlejning”.
Stråmandsudlejning svarer til at fastslå, at man generelt kan tilrettelægge udlejning af beboelseslejemål gennem erhvervslejeloven og derved undtage beboelseslejere enhver af de i årevis oparbejdede beskyttelsespræceptive regler om folks bolig uden det anses som omgåelse.
Det er forrykt, men det er retspraksis nu, indtil politikerne laver loven om – hvilket VKO-flertallet ikke har haft lyst til indtil nu.
Hvad er stråmandsudlejning, og hvordan skummer udlejere landet over penge på almindelige lejere?
I modsætning til et helt almindeligt lejeforhold mellem udlejer og lejer, hvor boligen udlejes direkte til lejer, er stråmandsudlejningen kendetegnet ved, at den boligsøgende skal anvise et firma, hvortil boligen udlejes, og som derefter fremlejer til den boligsøgende.
Det kan for eksempel være en virksomhed, der er den boligsøgendes arbejdsgiver eller et firma, der tilhører den boligsøgende, dennes familie eller vennekreds. I hovedlejeforholdet kan lejen fastsættes til markedslejen efter erhvervslejeloven. Hvis firmaet skal have dækket sine omkostninger, skal den samme leje aftales i fremlejeforholdet.
Dette lejeforhold er imidlertid omfattet af lejelovgivningen for boliger. Lejeren ville derfor principielt kunne forlange lejenedsættelse, hvis den aftalte leje overstiger det, som lovligt kan opkræves efter lejelovens og boligreguleringslovens regler.
I virkeligheden vil lejer imidlertid få svært ved at få lejen sænket. Uanset hvem firmaet tilhører, og om det er stillet til rådighed med det formål at hjælpe den boligsøgende med at få den pågældende bolig, vil en lejenedsættelse nemlig påføre firmaet et tab, som ikke kan overføres på udlejeren.
Med denne snilde konstruktion har udlejeren dermed opnået totalt at frigøre sig fra lejelovgivningens regler om lejefastsættelse for lejeboliger, selvom der rent faktisk er tale om reel udlejning af boliger. Altså ren stråmandsudlejning.
Omgåelse af regler
I et notat fra boligudvalget på Christiansborg dateret 14. december 2009 understreges det at retspraksis netop ikke er fastslået og at stråmandskonstruktionen”må betegnes som omgåelse af lejelovgivningens regler for lejefastsættelse”, som det hedder.
Det lyder endvidere i notatet at det altid har været i overensstemmelse med lejelovgivningen, at firmaer og andre juridiske personer kan leje boliger med henblik på at fremleje disse eller stille dem til rådighed for ansatte eller andre, som firmaer ønsker at kunne tilbyde en bolig.
Hermed har der været sikret mulighed for, at virksomheder kunne stille boliger til rådighed for nye medarbejdere eller sikre midlertidige boliger til udstationerede medarbejdere og til medarbejdere på kursus el.lign.
I notatet understreges det at retspraksis endnu ikke er fastslået, og om der er tale om omgåelse. Dommen fra Landsretten siger dog, at det IKKE er en omgåelse og det vil være retspraksis på området indtil videre.
Dette åbner nu op for, at alle kan benytte denne måde ved udlejning af boliger, og man vil få en endnu større skævvridning af lejeboligmarkedet til ulempe for lejerne. Nørgaard har kæmpet sin sag.
Nu må politikerne ind og justere lovgivningen så falske stråmandskonstruktioner stoppes øjeblikkeligt.
Anders Nørgaard fik bevilget fri proces til at føre sagen i Østre Landsret om stråmandsudlejning. Nørgaard tabte sagen 13. januar.
Læs mere om sagen her:
Principiel afgørelse i sag om stråmandsudlejning
Fri proces i principiel boligsag
Den 13. januar afsagde Østre Landsret dom i en principiel sag om stråmandsudlejning. Sagen har principiel betydning for lejere og udlejere landet over, og den kan også blive et brændbart politisk spørgsmål, nu hvor Nørgaard har tabt sagen.
Den tidligere lejer Anders Nørgaard tabte 27. januar 2009 boligsagen i Retten på Frederiksberg, men ankede dommen og fik herefter bevilget fri proces efter retsplejelovens paragraf 329, og der er nu faldet dom i Østre Landsret, hvor dommen fra byretten blev stadfæstet. Dommen som er principiel, tillader desværre udlejere at benytte konstruktionen ”stråmandsudlejning”.
Stråmandsudlejning svarer til at fastslå, at man generelt kan tilrettelægge udlejning af beboelseslejemål gennem erhvervslejeloven og derved undtage beboelseslejere enhver af de i årevis oparbejdede beskyttelsespræceptive regler om folks bolig uden det anses som omgåelse.
Det er forrykt, men det er retspraksis nu, indtil politikerne laver loven om – hvilket VKO-flertallet ikke har haft lyst til indtil nu.
Hvad er stråmandsudlejning, og hvordan skummer udlejere landet over penge på almindelige lejere?
I modsætning til et helt almindeligt lejeforhold mellem udlejer og lejer, hvor boligen udlejes direkte til lejer, er stråmandsudlejningen kendetegnet ved, at den boligsøgende skal anvise et firma, hvortil boligen udlejes, og som derefter fremlejer til den boligsøgende.
Det kan for eksempel være en virksomhed, der er den boligsøgendes arbejdsgiver eller et firma, der tilhører den boligsøgende, dennes familie eller vennekreds. I hovedlejeforholdet kan lejen fastsættes til markedslejen efter erhvervslejeloven. Hvis firmaet skal have dækket sine omkostninger, skal den samme leje aftales i fremlejeforholdet.
Dette lejeforhold er imidlertid omfattet af lejelovgivningen for boliger. Lejeren ville derfor principielt kunne forlange lejenedsættelse, hvis den aftalte leje overstiger det, som lovligt kan opkræves efter lejelovens og boligreguleringslovens regler.
I virkeligheden vil lejer imidlertid få svært ved at få lejen sænket. Uanset hvem firmaet tilhører, og om det er stillet til rådighed med det formål at hjælpe den boligsøgende med at få den pågældende bolig, vil en lejenedsættelse nemlig påføre firmaet et tab, som ikke kan overføres på udlejeren.
Med denne snilde konstruktion har udlejeren dermed opnået totalt at frigøre sig fra lejelovgivningens regler om lejefastsættelse for lejeboliger, selvom der rent faktisk er tale om reel udlejning af boliger. Altså ren stråmandsudlejning.
Omgåelse af regler
I et notat fra boligudvalget på Christiansborg dateret 14. december 2009 understreges det at retspraksis netop ikke er fastslået og at stråmandskonstruktionen”må betegnes som omgåelse af lejelovgivningens regler for lejefastsættelse”, som det hedder.
Det lyder endvidere i notatet at det altid har været i overensstemmelse med lejelovgivningen, at firmaer og andre juridiske personer kan leje boliger med henblik på at fremleje disse eller stille dem til rådighed for ansatte eller andre, som firmaer ønsker at kunne tilbyde en bolig.
Hermed har der været sikret mulighed for, at virksomheder kunne stille boliger til rådighed for nye medarbejdere eller sikre midlertidige boliger til udstationerede medarbejdere og til medarbejdere på kursus el.lign.
I notatet understreges det at retspraksis endnu ikke er fastslået, og om der er tale om omgåelse. Dommen fra Landsretten siger dog, at det IKKE er en omgåelse og det vil være retspraksis på området indtil videre.
Dette åbner nu op for, at alle kan benytte denne måde ved udlejning af boliger, og man vil få en endnu større skævvridning af lejeboligmarkedet til ulempe for lejerne. Nørgaard har kæmpet sin sag.
Nu må politikerne ind og justere lovgivningen så falske stråmandskonstruktioner stoppes øjeblikkeligt.
Anders Nørgaard fik bevilget fri proces til at føre sagen i Østre Landsret om stråmandsudlejning. Nørgaard tabte sagen 13. januar.
Læs mere om sagen her:
Principiel afgørelse i sag om stråmandsudlejning
Fri proces i principiel boligsag